鍵の交換と言ったら、ピッキングなどの犯罪を防ぐために、ピッキングされにくい鍵に交換すると言ったことや、新たにマンションなどに入居する時に、鍵の交換をします。
しかし、もう一つ鍵を交換してしまうことがあります、家賃の滞納などで、大家さんが契約解除の意思表示の一つとして、鍵を交換してしまうことです。
例えば、契約書に２カ月分を家賃滞納した場合契約解除ができる、と契約書にうたっていて、２か月分を滞納したら即鍵を交換して、その賃借人をその部屋から追い出すことができるかどうか、と言うことが問題になります。
そのような強硬な手段を取られた賃借人も結構いるのではないでしょうか。
民事においては、「自力執行」、つまり契約に違反したから即強制的な執行ができるかどうかという問題があります。
結論から言うと、これはできません。
大家さんが、法律に基づいてその権利を執行しようとしたら、まずは家賃滞納による契約解除をする裁判をして、確定判決を受けて、その後建物明け渡しの強制執行の申請をして、執行官立ち会いのもので、明け渡しを実現すると言った方法を取らなければなりません。
もし仮に、契約に抵触する家賃滞納、つまり２か月分の家賃滞納で。
大家さんが鍵を交換して、賃借人を締め出した、と言った行為をしたら、賃借人が訴訟を起こしたら、大家さんは負けてしまいます。
部屋を閉め出されて、その間ホテルに宿泊した、と言ったことがあるならば、賃借人はそのホテル代も請求できます。
また判例によれば、精神的苦痛を理由に慰謝料も請求できます。
このような事はちょっと大家さんにには不利のような気がします、契約書に違反したのは家賃滞納をした賃借人です。
しかしながら、大家さんが家賃滞納を理由に自力で実力行使はできないとなっているのです。
法律によってその契約内容が確保されると言う「法による秩序維持」の原則があるからです。
大家さんは契約書に書かれてあるからと言って、勝手に鍵交換などできないと言うことを知っておいてください。